杭州又一家长租公寓“爆雷”了。近日有读者爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。钱报记者调查后了解，该公司仅运营一年半时间，就收进了800多套房源，但“高收低租”以及对租金市场错误判断的结果，是资金链断裂。目前该公司已欠房东2000多万元。
房东租客上公司协商
一次性交了半年房租
才住一个月房东就来赶
今年9月底，田小姐看中了滨江区海威新界的一套Loft两房。经过一番讨价还价，租金谈到了5600元/月，但是要求半年一付。
“一开始带我看房的是另一家中介公司，直到签合同的时候我才知道这是中择房产的房源。”田小姐说，最终她与中择房产签订了为期一年的租房合同，租期自2019年9月28日至2020年9月28日。
向中择房产一次性支付了半年房租之后，田小姐搬进了新家。可是入住才一个月，10月底的一天，房东突然找上门来。“房东说他没有收到中择房产支付的租金，要求我搬走。如果不想搬，那就把租金交给他。”田小姐说，虽然之前对长租公寓爆雷的事情也有耳闻，但发生在自己身上还真有点懵了，“要么走人要么给钱，如果不照办的话，房东威胁说要停水停电。”
直到这时田小姐才得知，中择房产付给房东的租金是6800元/月。而同小区的相似房源，正常的租金大概是6000-6200元/月。“后来我联系上了中择房产的老板，还好他没跑路。他承认公司没钱了，已经给房东打了欠条。”
对租金市场判断失误
“高收低租”资金断裂
中择房产成立于2017年，注册地址为萧山。显然，这是一家初创型的长租公寓公司，但为何在这么短的时间内就倒下？
“现在回过头来看，最大的问题是误判市场形势。”11月19日，在中择房产位于萧山天汇园的办公室，中择房产老板李雪雷面对突然到访的记者，倒也没有躲闪，而是大方地承认自己的失败。
出生于1989年的李雪雷，从业经验并不丰富。“开办中择房产之前，我干过一年多的中介。选择自己创业，主要还是因为看好杭州的租赁市场。”李雪雷说，前几年杭州房租几乎每年都会上涨，让他觉得这钱实在太好赚。
“公司收进来的房子一般要求房东签3年。如果租金逐年上涨，再加上有3个月的免租期，即便是高收低租，后面两年还是有机会盈利的。”李雪雷告诉记者，和很多同行一样，中择房产选择高价抢收房源。
但现实很残酷。“2018年底，我们公司在萧山的欢腾金座一个小区就收了350套房源。原本以为春节过后可以高价租出去，可没想到今年的市场出奇得冷，根本就租不动，无奈之下租金只能一降再降。”李雪雷说，欢腾国际的房子光账面租金每套就要损失800元/月。
此外，还有居高不下的空置率。据李雪雷透露，即便租金一降再降，平均空置率仍高达12%，空置期最久的要超过半年。
而在李雪雷的计划中，原本还有一项额外收入，不过最终也落了空。“我们公司的房源以酒店式公寓为主，属于商业性质，地址可以注册公司。把这些注册地址租出去，按照市场行情一年可以收取2000多元，可是这一块也没有做起来。”
此外，像中择这样的小公司，还有一笔不菲的支出，那就是房源推荐费和租客中介费。“我们这样新开的公司，不太可能会有房东或租客直接找上我们，都是要跟其他中介公司合作。无论是推荐房源还是介绍租客，都是要付半个月的租金作为佣金。一来一去，一套房子一个月的租金就没了。”
“其实我们公司七八月份的时候资金就很紧张了，后来又苦苦支撑了两三个月。到了10月25日，公司打完最后一笔租金之后，再也支撑不下去了。”李雪雷坦言。
曾想过跑路
最终给房东打2000万元欠条
中择房产之前，杭州有多家长租公寓爆雷，不少公司负责人选择跑路。“说实话我也想过跑路。咨询过律师后，我决定还是留下来面对现实。”李雪雷说。
10月28日，中择房产向业主发出通告：“公司因经营不善，现资金短缺导致无法正常运作……预计明年八月，中择的资金就会大量回笼。”
李雪雷表示，由于无力支付租金，中择房产决定与房东协商重新签订合同，将原先的3年租期改为租客已交租金期满为止。同时，李雪雷以个人和公司的名义，将未支付的租金以及违约金向房东写下欠条。“我们一共收了800多套房子，主要位于萧山和滨江，目前已经处理了500套左右。”李雪雷说，如果800多套房子全部处理好，欠条总金额将达2000多万元。
据悉，中择房产从2018年上半年开始收房，到10月底资金链断裂，实际运营时间前后一年半左右。也就是说，李雪雷一年半欠下了2000多万元债务。记者在一份欠条上看到，李雪雷承诺给房东的还款期限为18个月，并承诺支付每年5%的利息。
中择房产拿什么还债？对此，李雪雷向记者表示，明年8月将有一个新交付的酒店式公寓，已托管给中择房产。由于前期有较长的免租期，预计可产生2000万元左右的租金收益，基本上可以弥补目前的资金缺口。中择房产通告中声称明年8月资金大量回笼，说的正是此事。
不过，这一说法却遭到部分房东质疑。“到底有没有这事，我们不知道；即使有，后面是否有变数，真不好说。李雪雷确实是给我打了一张欠条，但如果最终还不出钱的话，等于是废纸一张。我现在只希望早点拿回房子，至于欠款和利息，真不抱希望了。”房东罗先生表示。
此外，欠条留下的不仅是债务，还有房东和租客之间的“赶客大战”。
记者手记
野蛮生长的长租公寓
需要规范运营
近年来，长租市场风生水起，但同时又雷声四起。
从李雪雷的创业经历来看，长租公寓市场的资金门槛和专业门槛都很低。一家没有任何背景的初创型小公司，房源规模也能做到800多套，可见这个市场的生长有多野蛮。
野蛮生长的背后，是“高收低租”的潜规则。给房东的租金足够高，给租客的租金足够低，再用佣金吸引其他中介，一家长租公寓公司就可以运营了。
再漂亮的海市蜃楼，也只是虚幻的假象。要求租客租金半年或一年一付，给房东一月一付，其中的现金流虽然可观，但若“高收低租”的问题不能真正解决，资金池迟早断流。
近期，杭州房管部门出台新规，要求从12月11日起所有出租房都必须网签备案。此前，还曾发布过《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求设立租赁资金专用存款账户，金额为租赁企业所有运营房源2个月的租金总额。一旦爆雷，这笔资金将优先用于弥补房东和租客的损失。同时，拟将建立黑名单制度，及时发布预警。
从鱼龙混杂到健康规范，任何一个行业都有一个发展过程，长租公寓也不例外。当然，在这一过程中需要市场各方形成合力：监管方制定合理的游戏规则，企业方加强行业自律，房东和租客保持应有的理性。惟有此，一个成熟的市场才有可能出现。
